不動産売却の流れ
【 @不動産会社に査定を依頼します 

    あなたのお住まいが「いくらで売れるのか?」を近隣の相場や、過去の売買事例を参考にして出します。
    一般的には、査定価格とは売り始めて3ヶ月で売れる値段です。


【 A査定価格を参考に売却価格の決定をします 

    査定価格を出してもらったら、自分の希望価格とを比較して実際に売り始める売却価格を決めます。

【 B媒介契約の締結 

    ご売却を決断されたら、お客様と不動産業社との間に売却をお願いする「媒介契約」を結びます。
    媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。


 媒介契約の種類
専属専任媒介契約 @不可 A 不可 B5営業日以内 C1週間に1回以上
専任媒介契約 @不可 A可   B7営業日以内 C2週間に1回以上
一般媒介契約 @可   A可  Bなし  Cなし
@複数の業社との契約  Aお客様が自ら発見した相手との取引  Bレインズの登録  C業務処理報告義務

【 C不動産会社の営業活動 ※広告などをしてもらいます。

    レインズという不動産業者しか見られないネットに載せて、他の業者にも売却を手伝ってっもらいます。
    また、独自にホームページ、折込チラシ、不動産情報誌、ポスティングなどにより売却物件の近隣に
 
   営業活動を行います。


【 D現地案内 
    購入希望者がいたら、実際に売却物件を見ていただきます。

【 E売買条件の交渉 ※購入者の希望条件の検討等

    購入希望者が売却物件の購入を決めますと、「買付証明書」を不動産会社に提出します。
    それには、売買金額、支払方法、契約日、契約場所、条件などを書きます。そして、話が
    まとまると売買契約になります。


【 F売買契約締結 

    売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。売買契約書は、取引内容や
    当事者の権利、義務などを明確にして、安全かつ確実な売買契約の成立を目的とするものです。
    売主、買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約成立となります。不動産売買
    契約締結後は契約書の記載内容に基づいて権利、義務を履行することになります。義務に違反
    すると、違約金の支払いが必要になる場合もあります。


【 G物件の最終確認・引渡の準備 

    引渡し後のトラブルを未然に防ぐために、売主・買主双方で、物件の状態についての最終確認をします。
    もし、修理箇所等があれば、物件の引渡しまでに修理します。


 確認事項
付帯設備表の内容との一致の確認
物件状況報告書の記載内容との一致の確認
隣地との境界の明示
電気、ガス、水道の使用方法

【 H物件引渡し及び残金の受領 

    一般的には、残代金と受領と物件の引渡しは、同時に行われます。従って、引渡しまでに引越しを
    済ませておかなければなりません。引越しが終わると、電気、ガス、水道などの精算を行います。また、
    売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合は、残りの債務を精算して、抵当権を抹消
    しておかなければなりませんので、司法書士に依頼します。あとは、固定資産税の日割り計算をして、
    関係書類などを買主に渡し、残金の入金を確認したら、鍵を渡して、無事終了となります。

 

 売主様がご用意するもの
権利証(登記済証)
実印
印鑑証明書(発行日より1ヶ月以内のもの)
固定資産税納付書
ガス、水道、電気などの精算領収書
管理規約、建築確認書などの資料
仲介手数料
登記費用(抵当権抹消登記、住所変更登記など)
カギ


不動産売却時の注意事項
敷地の境界を明確にしておく。
建物のメンテナンスを充分に。整理清掃も重要です。
住宅ローンの借入があるときは、元金の残りを金融機関に確認。
購入当時のパンフレットや受領した図面・書面などを確認。

不動産会社の査定書の内容を確認、販売事例が古いと査定価格より実売価格が下がる場合もあります。
また、査定価格は近隣の同程度の販売物件より少し低くなります。自分の家は可愛いけども、客観的に見ることが必要です。

販売価格は十分検討して。市場より高く価格設定しても、成約の見込みがない高価格の不動産を不動産会社は熱心に営業できません。近隣の市場に合わせるのが一番です。
早期売却を狙うのなら少し安めの価格設定で。
また、価格の交渉があったときのために最低限の価格条件なども決めておきましょう。

購入希望者が現れたら現地を見てもらうことになります。購入の検討に値するかどうかは、第一印象でまず判断します。お客様を迎える準備が必要です。境界・建物の内外部の清掃、整理整頓、出来る限りのメンテナンスを。

購入希望者に気に入ってもらえば、不動産会社を通じて売買の希望条件等の連絡があります。自分で決めた最低条件以上であれば成立となるでしょう。

付帯物設備等がある場合。照明器具やエアコンなど付けて売却するときは、書面で決めておきます。それがセールスポイントになることもあります。

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売主の瑕疵担保責任。たとえ中古住宅であってもその不動産に瑕疵(雨漏り・白蟻の被害・給排水設備の故障・建物の主要構造部の木部の腐食等)があった場合、売主は修復の義務があります。事前にこれらの確認や点検が必要です。但し、現状で瑕疵がありその旨を買主に伝えて、買主がそれを承知で購入した場合は、売主に瑕疵担保責任はありません。

11

売却した年の翌年に確定申告をします。マイホーム売却の3000万円控除や買い換えの特例の適用、売却損がある場合の所得税還付などは、確定申告をしないと適用されません。



売却にかかる費用と税金の一覧
印紙代 印紙税=国税)売買契約書に貼付します。
登記費用 登録免許税=国税)表示変更・抵当権抹消登記の費用です
仲介手数料 不動産会社への手数料
修理修繕費用 修理・修繕後、引渡をする場合など
不動産譲渡所得税 (国税)売却利益がある場合
住民税 (地方税) 売却利益がある場合
建物解体費用 更地で売る場合
測量・分筆登記費用 境界の確定や土地を切り売りする場合

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